Nguyễn Khánh Linh*

Tóm tắt: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước. Người sở hữu quyền sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa hợp pháp được Nhà nước công nhận và pháp luật bảo hộ. Trong thực tiễn, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, dân tộc. Bài viết tập trung phân tích các quy định pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế và đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện vấn đề này trong thời gian tới.       

Từ khóa: Pháp luật, bồi thường, nhà nước, thu hồi đất,

ĐẶT VẤN ĐỀ

Thu hồi đất là vấn đề pháp lý quan trọng, có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của những chủ thể có đất bị thu hồi, họ không chỉ bị mất quyền sử dụng đất mà còn phải di dời chỗ ở, thay đổi địa điểm kinh doanh... Do đó, yêu cầu đặt ra là chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vừa phải đảm bảo tính thực tiễn, vừa phải có tính khoa học để quyền lợi của người sử dụng đất được đảm bảo. Sau nhiều năm thực hiện, các quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 2013 dần xuất hiện những bất cập, không đảm bảo quyền lợi của các chủ thể có liên quan, chẳng hạn như giá đất làm căn cứ tính tiền bồi thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, vấn đề tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất chưa được quan tâm đúng mức... Vì những hạn chế trên mà cần thiết phải xem xét sửa đổi, bổ sung một số quy định liên quan đến chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, hướng đến việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có đất bị thu hồi.

1. Cơ sở lý luận về pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

1.1. Cơ sở của việc Nhà nước thu hồi đất

Về cơ sở pháp lý, Điều 12 LĐĐ năm 2024 khẳng định quan điểm: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”[1]. Sự xác lập hình thức sở hữu nhà nước chính là phương thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai. Với tư cách chủ sở hữu đại diện, Nhà nước thực hiện các hoạt động quản lý đất đai. Chính vì vậy, Nhà nước thực hiện thu hồi đất nhằm các mục đích đảm bảo quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội hoặc vì những mục đích khác phục vụ nhân dân.

Về bản chất, quyền sử dụng đất mà các cá nhân, tổ chức Việt Nam hiện nay phải nắm giữ nếu muốn tiếp cận, khai thác, sử dụng trên một thửa đất, là quyền do Nhà nước trao cho họ bằng phương thức giao, cho thuê hoặc công nhận. Việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng không có nghĩa là Nhà nước hoàn toàn mất đi quyền này mà chỉ cho phép người sử dụng đất có quyền khai thác, sử dụng đất trong phạm vi trao quyền đã được giới hạn về không gian và thời gian nhất định.

 Về cơ sở thực tiễn, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của dân tộc ta, là hiện thân của chủ quyền, của lãnh thổ quốc gia, là tư liệu sản xuất không gì có thể thay thế được, là nguồn nội lực để phát triển đất nước. Việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội là vấn đề có tính tất yếu khách quan và cần thiết. Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ cùng với sự tăng trưởng nhanh của nền kinh tế. Do đó, Nhà nước cần phải xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật nhằm cải thiện, nâng cao đời sống cho người dân. Điều này dẫn đến việc Nhà nước phải thu hồi đất đang sử dụng để chuyển sang mục đích khác. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra cần phải giải quyết đó là việc thu hồi đất phải được tính toán một cách khoa học và dựa trên cơ sở quy hoạch; đảm bảo hài hòa giữa tăng trưởng kinh tế với ổn định xã hội, giữa phát triển công nghiệp, dịch vụ với bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và sự phát triển bền vững đất nước.

1.2. Bồi thường và hỗ trợ cho người sử dụng đất

Về bồi thường cho người sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi đất mà không phải do vi phạm các quy định của Luật Đất đai (LĐĐ) thì phải bồi thường do người sử dụng đất phải chịu những thiệt hại, thậm chí ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống hiện tại. Vì vậy, việc Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất của người sử dụng là việc làm phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và phù hợp với thực tiễn cuộc sống.

Trước đây, LĐĐ năm 1987 sử dụng thuật ngữ “đền bù” cho những thiệt hại do hoạt động của một chủ thể gây ra. Khái niệm “đền bù” xuất hiện từ LĐĐ năm 1987 và LĐĐ năm 1993. Từ khi LĐĐ năm 1993 được sửa đổi, bổ sung năm 2001, Quốc hội đã thống nhất cụm từ “bồi thường” thay cho “đền bù” và “đền bù thiệt hại”. Hiện nay, LĐĐ năm 2024 và các văn bản hướng dẫn không còn sử dụng khái niệm đền bù, mà thay vào đó là các khái niệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Theo LĐĐ năm 2024, tại Khoản 5 Điều 3 quy định: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất thu hồi cho người có đất thu hồi”1. Còn vấn đề bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy định thành một chương riêng đó là chương VII của LĐĐ năm 2024. Như vậy, “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước bù đắp những tổn hại về đất và tài sản trên đất do hành vi thu hồi đất gây ra cho người sử dụng đất theo quy định của LĐĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế - xã hội”.

Về hỗ trợ cho người sử dụng đất, dưới góc độ ngôn ngữ thì hỗ trợ là sự trợ giúp, giúp đỡ của cộng đồng nhằm chia sẻ bớt một phần khó khăn, rủi ro mà một người hoặc một nhóm người gặp phải[2]. Có hai hình thức là hỗ trợ về mặt vật chất và hỗ trợ về mặt tinh thần.

Theo LĐĐ năm 2024, tại khoản 24 Điều 3 quy định: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là chính sách của Nhà nước nhằm trợ giúp cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất để ổn định cuộc sống, sản xuất và phát triển ngoài các khoản đã bồi thường theo quy định của Luật này”1. Việc bồi thường, hỗ trợ chỉ phát sinh khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực pháp luật. “Hỗ trợ” góp phần xoa dịu sự bất bình của người dân có đất bị thu hồi khi mà giá đất bồi thường hiện nay chưa hợp lý, chưa thể bù đắp được các thiệt hại mà người sử dụng đất phải gánh chịu. Khi Nhà nước tiến hành thu hồi, thiệt hại không chỉ là những mét vuông đất bị mất cùng với tài sản gắn liền trên đất như hoa màu, cây trồng…. mà còn là việc mất tư liệu sản xuất không biết phải sống bằng nghề gì…. Việc quy định chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước ta, nó phản ánh đúng bản chất của nhà nước ta là “Nhà nước của dân, do dân và vì dân”. Tuy nhiên, khái niệm “hỗ trợ” của pháp luật hiện hành là chưa đầy đủ và chưa phù hợp. Vì theo quy định của LĐĐ năm 2024 thì các biện pháp hỗ trợ khi thu hồi đất bao gồm: Hỗ trợ ổn định cuộc sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi và tạo việc làm và các khoản hỗ trợ khác. Ngoài ra, khi thu hồi đất nông nghiệp còn có chính sách hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và vườn, ao không được công nhận là đất ở.

2. Thực trạng về pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

2.1. Thực trạng quy định pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Các văn bản hiện nay gồm có: Nghị quyết số 19- NQ/TW và thực hiện quy định của Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định 21 điều tại Chương VII về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Chính phủ đã ban hành văn bản quy định chi tiết về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mới nhất là Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể:

Thứ nhất, quy định về các trường hợp thu hồi đất, thẩm quyền thu hồi đất, trình tự, thủ tục thu hồi đất. Các trường hợp thu hồi đất, thẩm quyền thu hồi đất, trình tự, thủ tục thu hồi đất đã được quy định cụ thể bảo đảm rõ ràng, khách quan, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, chỉ thu hồi đất trong trường hợp “vì lợi ích của quốc gia, lợi ích chung của cộng đồng”. Đồng thời, để cải cách hành chính trong trường hợp khu vực thu hồi đất có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, LĐĐ đã quy định giao cho UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện.

Tại Điều 87 của LĐĐ đã quy định trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cụ thể: Quy định việc thông báo thu hồi đất phải được gửi đến từng người có đất thu hồi; người sử dụng đất phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm diện tích đất, thống kê tài sản gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; việc tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất bị thu hồi, đồng thời niêm yết công khai tại UBND xã hoặc địa điểm sinh hoạt chung; tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tiếp thu và giải trình đối với người dân khi chưa có ý kiến đồng thuận trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải trong cùng một ngày1. Điều 88, Điều 89 của LĐĐ đã quy định đầy đủ, chặt chẽ về trình tự, thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không chấp hành quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Thứ hai, quy định cụ thể về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nguyên tắc bồi thường về đất, điều kiện được bồi thường về đất, giá đất tính bồi thường, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nguyên tắc bồi thường tài sản, bồi thường thiệt hại tài sản, bồi thường chi phí di chuyển đã được quy định cụ thể để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, bảo đảm tính dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định  của pháp luật.

Nguyên tắc bồi thường về đất: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường; việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất. Để khẳng định tính nghiêm túc trong thực thi pháp luật, LĐĐ quy định việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Điều kiện được bồi thường về đất: LĐĐ đã quy định điều kiện được bồi thường về đất theo từng loại đất và từng loại đối tượng. Người sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận (trừ trường hợp người trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất nông nghiệp quy định tại khoản 2, Điều 95 của LĐĐ) thì đủ điều kiện được bồi thường về đất.

Về giá đất tính bồi thường: Giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Việc định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và cơ quan quản lý đất đai được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để thực hiện. Căn cứ các phương pháp định giá đất và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại: Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không được bồi thường về đất thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Đây là các khoản chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Người có đất thu hồi phải có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất; đối với trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Nguyên tắc bồi thường tài sản: Để giải quyết những trường hợp tạo lập tài sản không đúng pháp luật nhằm hưởng lợi, LĐĐ quy định tài sản gắn liền với đất, khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.

Về bồi thường thiệt hại tài sản: Nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại với mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình.

Bồi thường chi phí di chuyển: Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì người có đất thu hồi được bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt. LĐĐ cũng đã giao cho UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường chi phí di chuyển cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Thứ ba, quy định về hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Quy định về hỗ trợ cho người có đất thu hồi đã bảo đảm sinh kế cho người dân trên cơ sở hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm, hỗ trợ tái định cư và hỗ trợ khác, từng bước tiệm cận với khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của các dự án sử dụng nguồn vốn ODA, bảo đảm người dân có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn so với trước khi thu hồi đất, trên nguyên tắc dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Nguyên tắc hỗ trợ: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, ngoài việc được bồi thường theo quy định còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ (hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm; hỗ trợ tái định cư và hỗ trợ khác); việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai, đúng quy định của pháp luật.

Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất: Khi Nhà nước thu hồi từ 30% - 70% diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất trong thời gian 06 tháng (không phải di chuyển chỗ ở) và 12 tháng (phải di chuyển chỗ ở); trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng. Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng (không phải di chuyển chỗ ở) và 24 tháng (phải di chuyển chỗ ở); trường hợp phải di chuyển đến địa bàn khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng. Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 1 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định mức, thời gian, định kỳ chi trả tiền hỗ trợ cho phù hợp với thực tế tại địa phương.

Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm: Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm. Việc hỗ trợ bằng tiền không quá 5 lần giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương. Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ mà di chuyển chỗ ở: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ mà nguồn thu nhập chính từ hoạt động kinh doanh dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất ở và phải di chuyển chổ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất kinh doanh; nhân khẩu trong độ tuổi lao động được hỗ trợ giải quyết việc làm và đào tạo nghề theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Hỗ trợ tái định cư: Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. UBND cấp tỉnh căn cứ diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp.

Hỗ trợ khác: Ngoài các khoản hỗ trợ nêu trên, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng đối với người có đất thu hồi; trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 95 của LĐĐ thì UBND cấp tỉnh xem xét hỗ trợ phù hợp với thực tế của địa phương; trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Thứ tư, quy định về thẩm quyền, trách nhiệm của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã từng bước được hoàn thiện để thực thi cơ chế, chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bảo đảm hài hòa lợi ích của các bên theo yêu cầu của Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012, Hiến pháp năm 2013 và LĐĐ 2024 trên nguyên tắc dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

LĐĐ (Điều 86) quy định giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai (Tổ chức phát triển quỹ đất) hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ (Điều 54) quy định Trung tâm phát triển quỹ đất là “tổ chức phát triển quỹ đất, là đơn vị sự nghiệp công lập do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện”.

2.2. Một số vấn đề từ thực tiễn áp dụng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Thứ nhất, bất cập trong việc định giá đất ở khi tiến hành bồi thường thiệt hại tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất. Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu hết giá đất xác định khi đền bù giải phóng mặt bằng lại chênh lệch rất lớn so với giá thị trường. Theo nguyên tắc trên thì việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường sẽ rất khó xác định do không có cơ sở dữ liệu nào ghi nhận giá đất phổ biến trên thị trường được quy định là bao nhiêu để xem xét sự phù hợp. Hiện nay, việc định giá đất khi Nhà nước thu hồi được quy định dựa trên khung giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) các tỉnh, thành phố ban hành, dựa trên Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định khung giá đất hiện hành. Tuy nhiên, khung giá đất này chỉ mang tính chất tham khảo và thường thấp hơn so với giá thị trường từ 30% đến 50%, thậm chí có những trường hợp chênh lệch lên đến 70%. Cùng với đó, các giao dịch bất động sản hiện nay khi có giá trị thực tế và giá trị khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một khoảng các rất xa. Việc giá trị khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường thấp hơn giá thực tế giúp cho các bên tiết kiệm được lệ phí trước bạ, phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân đây là những loại thuế và phí khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử đất thì các bên có nghĩa vụ phải thực hiện. Vì vậy trong trường hợp giá trị thửa đất càng lớn sẽ khiến các chủ thể trong hợp đồng phải chi trả nhiều hơn, chính vì một phần như vậy cho nên khi thẩm định giá đất để xây dựng bảng giá đất từng tỉnh thành, địa phương về cơ sở định giá bất động sản theo phương pháp định giá đất không phản ánh được giá trị quyền sử dụng đất. Các yếu tố như vị trí, tiềm năng phát triển, cơ sở hạ tầng chưa được đánh giá đúng mức, dẫn đến sự sai lệch lớn giữa giá đất nhà nước và giá thị trường. Công tác định giá đất giữa các địa phương chưa thống nhất, phụ thuộc nhiều vào ý kiến chủ quan của đơn vị thẩm định giá.

Điều này dẫn đến giá đất cụ thể để làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng không phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, cụ thể là có thể thấp hơn giá thị trường rất nhiều dẫn đến khó khăn khi áp giá bồi thường, người có đất bị thu hồi không đồng ý kết quả áp giá đất tình tiền bồi thường và xảy ra tình trạng khiếu nại phức tạp, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi và làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng… Điển hình là trường hợp khi thu hồi đất ở của hộ gia đình để giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án bất động sản giá trị bồi thường về đất mà hộ gia đình nhận được xác định theo giá trị đất tại thời điểm đó là thấp hơn do chưa có cơ sở hạ tầng đồng bộ. Nhưng sau khi Nhà nước có chủ trương giao đất cho chủ đầu tư hoặc tiến hành bán đấu giá quyền sử dụng đất trên kèm điều kiện phù hợp với quy hoạch như xây dựng khu đô thị hoặc khu phức hợp thương mại thì giá trị đất lúc này sẽ tăng nhanh khiến người dân càng thêm tiếc nuối. Đặc biệt là loại đất ở nông thôn nếu có quy hoạch xây dựng và đầu tư thì giá trị sinh lời sẽ đặc biệt cao.

Bên cạnh đó, khi Nhà nước thu hồi đất cho mục đích phát triển dự án, đặc biệt là các dự án khu đô thị, khu công nghiệp, giá trị đất thường tăng lên đáng kể sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất thổ cư sang đất thương mại, dịch vụ hoặc xây dựng. Việc chênh lệch này tạo ra sự mất cân bằng trong phân phối lợi ích giữa các bên. Người có đất bị thu hồi thường không được hưởng lợi từ việc gia tăng giá trị đất sau khi chuyển đổi mục đích. Họ chỉ nhận được bồi thường theo khung giá đất tại thời điểm thu hồi, trong khi các nhà đầu tư và doanh nghiệp có thể hưởng lợi lớn từ sự tăng giá này. Điều này gây ra tâm lý tiêu cực với người có đất bị thu hồi, họ thường không đồng thuận với mức giá bồi thường do giá trị bồi thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế. Điều này dẫn đến số lượng lớn các vụ khiếu nại, tố cáo, khiến việc triển khai các dự án bị đình trệ hoặc gặp phải sự phản đối mạnh mẽ từ người dân. Họ cũng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nơi ở mới hoặc đầu tư sinh kế mới, ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống và sinh kế lâu dài của người dân.

Thứ hai, trình tự, thủ tục thu hồi đất ở không quy định bước ghi nhận hiện trạng khu đất bị thu hồi tại thời điểm thông báo thu hồi đất[3]. Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp tài sản được tạo lập sau khi có thông báo thu hồi đất nhưng do không có quy trình ghi nhận hiện trạng từ ban đầu, dẫn đến việc tranh cãi giữa cơ quan chức năng và người dân về thời điểm hình thành tài sản. Điều này có thể làm phát sinh các tranh chấp pháp lý và khó khăn trong việc giải quyết khiếu nại. Theo khoản 2 Điều 105 LĐĐ năm 2024 quy định tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc trong thời hạn hiệu lực thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được bồi  thường. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng “trục lợi” từ việc tạo lập tài sản không hợp pháp nhằm mục đích bồi thường. Tuy nhiên, nếu không có quy trình ghi nhận hiện trạng cụ thể, việc xác định tài sản nào tạo lập trước và sau thời điểm thu hồi sẽ rất khó khăn và dễ gây tranh cãi. Khi không có quy trình ghi nhận hiện trạng tài sản trên đất tại thời điểm thông báo thu hồi, cơ quan nhà nước gặp nhiều khó khăn trong việc kiểm soát và xác minh tính hợp pháp của các tài sản này. Điều này dẫn đến việc xử lý không dứt điểm các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến tài sản gắn liền với đất, kéo dài quá trình giải phóng mặt bằng. Vì vậy, việc ghi nhận hiện trạng khu đất thu hồi tại thời điểm thông báo thu hồi đất có ý nghĩa rất quan trọng trong việc bồi thường tài sản gắn liền với đất, đặc biệt là cây trồng, vật nuôi, những tài sản mà việc tạo lập không cần khai báo, đăng ký. Quy định thủ tục này góp phần ngăn chặn tình trạng cố tình tạo lập tài sản đón đầu thu hồi đất để được bồi thường và có căn cứ chặt chẽ trong giải quyết thắc mắc, khiếu nại khi giải phóng mặt bằng.

Thứ ba, định giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ở khi nhà nước thu hồi đất ở. Theo quy định tại Điều 102 của LĐĐ: “Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”1. Như vậy về mặt nguyên tắc khi Nhà nước thu hồi đất thì công trình xây dựng trên đất thuộc sở hữu hợp pháp gắn liền với đất thì sẽ được bồi thường. Về việc xác định mức bồi thường được quy định tại Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ban hành ngày 15/7/2024 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên qua thực tế đơn giá nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc do UBND cấp tỉnh quy định làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ thường thấp hơn rất nhiều so với số tiền thực tế mà người bị thu hồi đất bỏ ra để xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc mới có diện tích, mục đích, chất lượng và tiêu chuẩn kỹ thuật tương tự, nhất là trong điều kiện nền kinh tế bị lạm phát. Trong khi quyết định về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn các tỉnh thì có nơi vẫn chưa hoặc chậm điều chỉnh đơn giá xây dựng theo thời điểm bồi thường.

3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trong thời gian tới

Để từng bước hoàn thiện cơ chế, chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phù hợp với tình hình thực tiễn, bảo đảm hài hòa mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội trên cơ sở cân bằng lợi ích tổng thể giữa bảo tồn và phát triển, giữa thế hệ hôm nay và thế hệ mai sau, giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, cần đổi mới hoàn thiện cơ chế, chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cụ thể:

Thứ nhất, rà soát và hoàn thiện cơ chế thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng bảo đảm hài hòa mối quan hệ giữa nhà nước, thị trường và xã hội. Nghị quyết Liên hợp quốc về Mục tiêu phát triển bền vững toàn cầu tới năm 2030 (2030 SDGs) khẳng định bảo vệ quyền sử dụng đất đai an toàn là một trụ cột quan trọng cho phát triển bền vững. Bảo vệ quyền sử dụng đất khuyến khích người dân và doanh nghiệp vay tiền đầu tư cải tạo, nâng cao chất lượng đất, cho phép thị trường chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất phát triển, tạo điều kiện tập trung đất đai cho sản xuất quy mô lớn. Bảo đảm quyền sử dụng đất an toàn cũng là cơ sở để phát triển đô thị. Vì vậy, cần phải quy định tiêu chí đối với các công trình, dự án phát triển kinh tế, xã hội, làm rõ “sự cần thiết” vì lợi ích quốc gia, công cộng mà phải thu hồi đất, nhằm thu hẹp các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo đúng tinh thần Nghị quyết số 19-NQ/TW; đồng thời bảo đảm thống nhất giữa Luật Đất đai và các luật có liên quan, đáp ứng yêu cầu tháo gỡ vướng mắc hiện nay của các địa phương.

Bổ sung quy định tiêu chí các công trình, dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà phải thu hồi đất, quy định cụ thể các loại công trình, dự án: i) Các dự án đầu tư công có sử dụng đất; ii) Các dự án sản xuất phi nông nghiệp (khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, cụm công nghiệp); iii) Các dự án sản xuất nông nghiệp (khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng); iv) Công trình công cộng (dự án nhà ở xã hội; công trình thu gom, xử lý chất thải; công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng); v) Các dự án dân cư (khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; khu thương mại, dịch vụ). Bổ sung quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng các công trình, dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Thứ hai, đổi mới cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất bằng cách lập bản đồ giá đất trước khi lập quy hoạch, sau khi lập quy hoạch, sau khi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, chỉnh trang đô thị, thực hiện thu hồi đất vùng phụ cận, điều chỉnh đất đai, dồn điền, đổi thửa tại đô thị để tăng thu ngân sách nhà nước, đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất ở được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi, phát triển hệ sinh thái đô thị, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch dọc các hướng tuyến hạ tầng giao thông theo phương pháp tiếp cận định hướng phát triển hạ tầng giao thông (TOD) trên cơ sở bổ sung cơ chế, chính sách thu hồi đất vùng phụ cận các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn (để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh) bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Thứ ba, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách thu hồi đất đối với các dự án chậm/muộn đưa đất vào sử dụng, thu hồi giá trị tăng thêm từ đất để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Nghiên cứu bổ sung quy định chế tài cụ thể về hành chính, kinh tế để thu hồi đất đối với các dự án được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa. Thực tế cho thấy, nhiều quốc gia đã áp dụng các chính sách thu điều tiết đối với giá trị tăng thêm từ đất ở các khu vực do việc đầu tư cơ sở hạ tầng làm gia tăng giá trị của nhà, đất sở hữu bởi khu vực tư nhân cho các giai đoạn từ khi điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tới quá trình phát triển dự án, quá trình sử dụng bất động sản và khi chuyển nhượng bất động sản.

Thứ tư, nghiên cứu bổ sung quy định thu hồi đất đối với phần diện tích đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất không thỏa thuận được việc nhận chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất theo nền kinh tế thị trường, bảo đảm môi trường kinh doanh bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trên cơ sở đồng thuận của người dân. Để đảm bảo tính công bằng, công khai, minh bạch cần bổ sung, hoàn thiện một số quy định trong pháp luật đất đai:

Bổ sung quy định về điều kiện thu hồi phần diện tích đất còn lại của dự án, công trình không thỏa thuận được. Quy định cụ thể việc thu hồi phần diện tích đất còn lại của dự án, công trình không thỏa thuận được chỉ thực hiện đối với các dự án có đủ các điều kiện: i) Không điều chỉnh quy mô sử dụng đất để thực hiện dự án (nếu bỏ lại phần diện tích đất không thỏa thuận được); cho phép điều chỉnh quy mô sử dụng đất để thực hiện dự án thì sẽ làm các thủ tục theo quy định để điều chỉnh dự án, trong đó quy mô diện tích đất của dự án không có phần diện tích đất không thỏa thuận được; ii) Tỷ lệ diện tích đất trong dự án mà chủ đầu tư và người sử dụng đất không thỏa thuận được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (không đồng thuận) tối đa chiếm 15% diện tích đất thực hiện dự án, công trình.

Bổ sung quy định về trình tự, thủ tục thu hồi phần diện tích đất còn lại của dự án, công trình không thỏa thuận được: i) Nhà nước cùng với chủ đầu tư thực hiện đối thoại với người sử dụng đất trong khu vực đất chưa thỏa thuận được; ii) Trường hợp đối thoại với người sử dụng đất trong khu vực đất chưa thỏa thuận được không thành thì Nhà nước thực hiện thu hồi đất khu vực đất chưa thỏa thuận được; iii) Nhà nước cho chủ đầu tư thuê không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án.

Bổ sung quy định về xác định giá đất cụ thể đối với phần diện tích đất còn lại của dự án, công trình không thỏa thuận được và phương án hỗ trợ, tái định cư cho người có đất thu hồi. Giá đất cụ thể đối với phần diện tích đất còn lại của dự án, công trình không thỏa thuận được xác định theo nguyên tắc không vượt quá giá đất cao nhất đã thỏa thuận được; phương án hỗ trợ, tái định cư cho người có đất thu hồi cần được xây dựng theo nguyên tắc phù hợp với phong tục tập quán, điều kiện thực tế của địa phương.

Thứ năm, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm sinh kế lâu dài cho người có đất thu hồi, giảm khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất. Pháp luật đất đai đã có quy định: i) khi thu hồi đất nông nghiệp thực hiện các dự án (không phân biệt dự án có phát sinh lợi nhuận, dự án không phát sinh lợi nhuận) ngoài việc bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền; ii) Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất cho người có đất thu hồi thông qua việc hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm (tối đa 5 lần giá đất nông nghiệp), hỗ trợ khác nhằm đảm bảo công bằng, ổn định đời sống, sản xuất cho người có đất thu hồi; iii) quy định về bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở. Cần hoàn thiện cơ chế, chính sách bảo đảm bồi thường đầy đủ giá trị quyền sử dụng đất cho người có đất thu hồi, hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; giải quyết các vướng mắc, bất cập trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời hạn chế khiếu kiện trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. theo hướng: (i) Xác định giá đất bồi thường đảm bảo tính đúng, tính đủ cho người thu hồi đất; (ii) Sửa đổi nâng mức hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm bằng tiền cho người có đất nông nghiệp thu hồi; (iii) Bổ sung quy định hỗ trợ hạ tầng tại khu tái định cư để bảo đảm ổn định chỗ ở cho người có đất thu hồi; (iv) Quy định bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất khác mục đích đất thu hồi nhưng ngang bằng về giá trị bồi thường đất đối với các địa phương có điều kiện về quỹ đất và khi người thu hồi đất có nhu cầu.

Thứ sáu, nghiên cứu bổ sung hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, huy động các nguồn vốn xây dựng các khu dân cư (có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ) để bố trí chỗ ở mới cho người có đất thu hồi thông qua Tổ chức phát triển quỹ đất. Luật Đất đai chưa có quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất (chỉ quy định chức năng, nhiệm vụ của tổ chức dịch vụ công về đất đai). Tại Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chi nhánh tại cấp huyện. Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện các nhiệm vụ: i) tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; ii) tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; iii) tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác. Để Tổ chức phát triển quỹ đất phát huy hiệu quả là cơ quan thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư bảo đảm hài hòa lợi ích của các bên, cần hoàn thiện mô hình tổ chức phát triển quỹ đất theo hướng: (i) Quy định thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất hai cấp theo mô hình Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện trực thuộc UBND cấp huyện theo chủ trương tại Nghị quyết số 19-NQ/TW; (ii) Quy định Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh trực thuộc UBND cấp tỉnh. Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện trực thuộc UBND cấp huyện; (iii) Quy định thành lập doanh nghiệp phát triển quỹ đất 100% vốn nhà nước trực thuộc Ủy ban Quản lý vốn nhà nước tại doanh nghiệp và có các chi nhánh tại một số thành phố trực thuộc Trung ương.

KẾT LUẬN

Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư so với pháp luật đất đai trước đó đã được cụ thể hóa hơn, ban hành đồng bộ, bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Tuy nhiên, còn một số quy định có tính khả thi chưa cao và một số nội dung chưa quy định để giải quyết các vấn đề phát sinh trong thực tế. Nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phù hợp với tình hình thực tiễn, bảo đảm hài hòa mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội trên cơ sở hài hòa lợi ích giữa các bên, cần đổi mới hoàn thiện cơ chế, chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tập trung vào việc rà soát và hoàn thiện cơ chế thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; nghiên cứu bổ sung cơ chế, chính sách thu hồi đất vùng phụ cận các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn; bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách thu hồi đất đối với các dự án chậm/muộn đưa đất vào sử dụng; nghiên cứu bổ sung quy định thu hồi đất đối với phần diện tích đất chủ đầu tư và người sử dụng đất không thỏa thuận được việc nhận chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất; tiếp tục nghiên cứu bổ sung hoàn thiện cơ chế, chính sách chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và nghiên cứu bổ sung hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, huy động các nguồn vốn xây dựng các khu dân cư để bố trí chỗ ở mới cho người có đất thu hồi.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1.       Quốc hội (2024), Luật đất đai.

2.       Nguyễn Như Ý (2001), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội

3.       Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ban hành ngày 27/6/2024 quy định về giá đất.

4.       Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ban hành ngày 15/7/2024 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

5.       Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ban hành ngày 30/7/2024 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

6.       Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định khung giá đất